Реєстрація землі та кадастрові системи

Матеріал з Рабкрін
(відмінності між версіями)
Перейти до: навігація, пошук
(Ранній розвиток)
(Розвиток в не кадастрових країнах)
Рядок 303: Рядок 303:
  
 
Таким чином, ми можемо говорити про щонайменше чотири різних етапи розвитку системи реєстрації землі в не-кадастрових країнах:
 
Таким чином, ми можемо говорити про щонайменше чотири різних етапи розвитку системи реєстрації землі в не-кадастрових країнах:
 
  
 
1. Спорадична добровільна реєстрація правочинів. В основному – словесна ідентифікація, ніяких правил щодо офіційного обстеження. Поточна реєстрація в порядку надходження правочинів, відсутність окремих файлів записів для кожного земельного юніту.
 
1. Спорадична добровільна реєстрація правочинів. В основному – словесна ідентифікація, ніяких правил щодо офіційного обстеження. Поточна реєстрація в порядку надходження правочинів, відсутність окремих файлів записів для кожного земельного юніту.

Версія за 23:22, 30 грудня 2012

Lars 0.JPG

Зміст


Реєстрація землі та кадастрові системи.

Інструменти для інформації та управління землею


Передмова


Проблеми, що стосуються оптимального використання земельних ресурсів і поліпшення управління земельними ресурсами, є важливими у всьому світі. З тиском зростання чисельності населення і через велику потребу в екологічному контролі цим проблемам слід буде приділяти ще більше уваги. Легко знайти приклади неправильного використання земельних ресурсів, слабкого або взагалі відсутнього планування, неефективного управління і недостатнього земельного регулювання. Засоби правового захисту часто складно розробляти і ще важче реалізовувати.

Проте, кращі та більш докладні знання про нинішню ситуацію і очікуваний розвиток, пов'язаний із земельними та водними ресурсами, буде важливою основою для подальших дій. Проблема того, як розвивати ефективні земельні інформаційні системи (ЗІС), широко обговорюється, особливо зараз, коли автоматизація значно збільшило наші можливості для обробки масивів даних.

Інформація, пов'язана із точно визначеними земельними юнітами, є наріжним каменем ЗІС, оскільки дані про право власності та інші майнові права, межі, території, землекористування, ринкову та оціночну вартість, будівлі, житло та т. і. - взаємопов'язані. Це дослідження присвячено проблемі створення ефективних інформаційних систем на основі таких земельних юнітів. У ньому представлені історичні відомості і досвід, накопичений в існуючих кадастрах та земельних реєстрах, обговорюються переваги та аналізуються методи, проблеми і альтернативи - особливо в країнах, де такі системи в даний час відсутні або недорозвинені. Було доведено, що вони можуть утворити природну основу для всеосяжних, багатоцільових земельних інформаційних систем, що має велике значення для вдосконалення планування, управління та контролю.

В цьому дослідженні відсутні спроби розробляти цілком нові моделі, воно в основному базується на досвіді, накопиченому в різних частинах світу. Я, однак, намагався висловити своє власне судження для оцінки різних методів. Моя мета в тому, щоб зробити огляд, не вникаючи занадто глибоко в технічні питання. Тим, хто шукає докладні описи методів обстеження або систем даних, рекомендується звернутися до спеціальної літератури в цій області.

Я хотів би висловити мою подяку за всі ті цінні зауваження, які зробили мені багато різних людей під час моєї роботи над різними проектами в Південній Азії і Східній Африці, десятиліть праці в Комісії кадастру та менеджменту сільськогосподарських земель Міжнародної федерації геодезистів (Commission of Cadastre and Rural Land Management of the International Federation of Surveyors), та під час того, як я очолював Спеціальну групу експертів з кадастрової зйомки і картографії Організації Об'єднаних Націй (United Nations Ad Hoc Group of Experts on Cadastral Surveying and Mapping). Я хотів би особливо подякувати професору Хенссену (Professor J. L. G. Henssen), Президенту Міжнародного бюро кадастру та землевпорядування ( International Office of Cadastre and Land Records), та пану Лоренсу (Mr J. C. D. Lawrance), колишньому раднику з землекористування (Land Tenure Adviser) в Адміністрації з розвитку заморських територій (Overseas Development Administration). Фінансова підтримка для цього дослідження була надана Шведською радою з будівельних досліджень (Swedish Council for Building Research). Доктор Томас Міллер (Dr Thomas Miller) та докторр Ян Бжескі (Dr Jan Brzeski) люб'язно проглянули мою англійську.


Герхард Ларссон,

Професор планування нерухомості (Professor of Real Estate Planning), Королівський технологічний інститут, Стокгольм (The Royal Institute of Technology, Stockholm).


Подяки

Ми вдячні за дозвіл використати захищені копірайтом матеріали:

The Controller of Her Majesty's Stationery Office for Fig. 4.4 (Dale, 1976), and Fig. 11.1 (Simpson, 1976) published by Cambridge University Press; International Federation of Surveyors (FIG) for Figs 5.4 (Greulich 1983) & 13.4 (Chrisman et al., 1986); The World Bank for Fig. 6.1 (Feder, 1986). United Nations for extracts from the Report of the Ad Hoc Group of Experts on Cadastral Surveying 1973, 1985 and The World Bank for extracts from Lawrence Seminar on Land Information Systems 1985.

Хоча ми доклали всіх зусиль, щоб знайти власників авторських матеріалів, у ряді випадків це виявилося неможливим, і ми користуємося цією можливістю, щоб вибачитись перед тими власниками авторських прав, права яких ми, можливо, мимоволі порушили.

Земельні інформаційні системи — інструмент розвитку

Потреба в інформації про землю

В усьому світі зростає потреба в інформації про землю як основу для планування, розвитку та управління земельними ресурсами. Розширення виробництва, що триває в промислово розвинених країнах, вчиняє все більший тиск на обмежені природні ресурси. Подібне навантаження на природні ресурси в країнах Третього Світу спричиняється в основному через нестримне зростання населення. Земля, яка в тій чи інший спосіб є основним джерелом більшості матеріальних благ, має виключно важливе значення і вимагає ефективної системи управління (Мал. 1.1).

Lars 1.1.JPG

Мал. 1.1 Управління земельними ресурсами

Легко знайти приклади - особливо в країнах, що розвиваються — того, що відбувається, коли ситуація виходить з-під контролю. Що стосується сільського господарства, то це невідповідне землекористування з такими можливими наслідками, як посуха, голод і серйозна ерозія. Відповідне землекористування також може бути неправильним через незручні аграрні моделі та застарілі системи землеволодіння з недостатнім захистом прав на землю. Землі під лісами можуть бути схильні до надмірної і неконтрольованої експлуатації, що призводить до консервації грунтів і проблеми нестачі деревного палива. Приголомшливі проблеми землекористування постають перед міськими районами, в яких, як правило, спростерігаються швидкі темпи урбанізації і масивна міська забудова в останні десятиліття. Більшість нових поселень в міських районах країн Третього Світу часто є хаотичними, неконтрольованими нетрями. Міське планування, в своєму звичайному розумінні, практично колапсувало в багатьох країнах.

Отже, зростає відчайдушний попит на поліпшення управління земельними ресурсами та розвиток управління в державному секторі. Але як ми можемо планувати і контролювати, не маючи достатніх знань та інформації про основний елемент - саму землю? Загальних знань недостатньо; те, що потрібно — це детальна інформація про землекористування: хто є власником землі, хто нею користується та працює на ній, якою є структура землекористування, тощо.

Через цю досить очевидну причину, потреба в земелльних інформаційних системах (ЗІС) стала нагальною проблемою. Точиться багато суперечок про кращі способи та методи розробки такої системи.

Поняття ЗІС

Пропонувалося декілька формальних визначень ЗІС. Найбільш відомим є прийняте Міжнародною федерацією геодезистів (FIG - Féderation Internationale des Géomètres):

Земельна інформаційна система є інструментом для правових, адміністративних та економічних рішень і допомоги для планування та розвитку, яка складається, з одного боку, з бази даних, яка містить просторову прив'язку наземних даних для певної території, а з іншого боку - з процедур і методів для систематичного збору, актуалізації, обробки та розповсюдження даних. Основою земельної інформаційної системи є уніфікована просторова система посилань на дані в системі, що також полегшує прив'язку даних у рамках системи з іншими даними, пов'язаними із землею.

Це визначення можна проілюструвати мал.1.2.

Lars 1.2.JPG

Мал. 1.2 Земельна інформаційна система

Однак, все ще має місце розходження в думках щодо найбільш відповідного визначення ЗІС. За словами Гамільтона і Вільямсона (Hamilton and Williamson 1984), одним з факторів, що створює плутанину, є зв'язок між ЗІС та системами для географічної, картографічної, ресурсної, екологічної та соціально-економічної інформації. Визначення FIG включає просторову прив'язку пов'язаних із землею даних з усіх цих інформаційних систем під егідою ЗІС, в той час як інші стверджують, що географічна інформаційна система є загальним терміном. Остання позиція проілюстрована на мал. 1.3.

Lars 1.3.JPG

Мал 1.3 Ієрархія географічних інформаційних систем (з книги Вільямсона - Williamson 1986)


В рамки даного дослідження не входить ґрунтовне обговорення визначення ЗІС. Ми можемо лише зауважити, що концепція ЗІС все ще розвивається, і що існують різні думки щодо її співвідношення з географічними інформаційними системами та схожі концепції. Є більш важливим встановити той факт, що існує необхідність систематичного збору, актуалізації, обробки і розповсюдження пов'язаних із землею даних просторових посилань, для підтримки правових, адміністративних та економічних рішень, для планування розвитку та оцінки наслідків різних альтернативних дій.

Нові технології - особливо комп'ютеризація - значно збільшили потенціал для розвитку таких систем, але також ввели деякі обмеження та умови. Вейр (Weir 1984) описує ситуацію таким чином:


Інформація, пов'язана з землею, стає все більш важливою для впорядкованого, справедливого і розумного використання та розвитку земель. У минулому інфрмація, пов'язаних із землею, збиралася, зберігалася, оновлювалася і поширювалася вручну в реєстрах, книгах, на планах та картах. З сучасними технологіями, ця діяльність в даний час комп'ютеризована та автоматизована у всьому світі. Цей перехід до комп'ютерів привернув до себе значну увагу приватних, промислових і державних установ у всьому світі. Різнноманітність систем є великою і включає в себе податкові системи, правові системи реєстрації землі, системи управлінського контролю, системи управління, системи інженерних мереж, міські та сільські інформаційні системи планування, системи земельних ресурсів, демографічні та соціальні системи даних, та основні географічні системи, або системи координат. Першорядне значення при створенні ефективних, дієвих та сумісних земельних інформаційних систем має:

 existence of an easily accessible common reference framework;

 конструктивні дії уряду по координації існуючих функцій, пов'язаних із землею;

 стандартизація процедур і термінології

Необхідність координації: структура

Як вже зазначалося, інтерес до комп'ютеризованихї систем є великим, і великою є різноманітність систем. Це означає, що в найближчому майбутньому буде створено багато нових приватних, місцевих і урядових систем. Без спеціальних заходів з координації ці системи будуть лише обмежено сумісними і пов'язаними між собою. Вони обслуговуватимуть в основному внутрішні інформаційні потреби в рамках окремих установ, і буде неможливо об'єднати, аби сформувати загальні інформаційні системи. Це буде важко виправити пізніше. Морган (Morgan 1985) описує поточну ситуацію щодо інформації, пов'язаної із землею:

Зростаючі труднощі в плануванні та управлінні розвитком земельних ресурсів призвели до поширення думки, що існуючі підходи до вимірювання, зберігання і розповсюдження інформації, пов'язаної із землею, в значній мірі неадекватні. Традиційні стратегії виступають за створення незалежних місцевих, регіональних та національних органів, які адмініструють розробку баз даних, придбання та зберігання програм. Ясно, що такі підходи є короткозорістю. Результатами будуть перевантажені, несумісні, а іноді і контр-продуктивні програми.

Існує, таким чином, реальна і безпосередня небезпека того, що інформаційна продукція буде специфічною для обмежених сфер застосування, і що приховані можливості координації та об'єднання різних джерел інформації матимуть лише обмежене використання. Ризик дублювання також досить великий. Щоб уникнути цього, важливо, як підкреслив Вейр, встановити легко доступні загальні структури з можливістю посилань. В земельних інформаційних системах це означає, серед іншого, просторові системи посилань - виражені в координатах або іншими способами. Це також означає роботу із загальними, унікально визначеними юнітами, до яких може бути прив'язано інформацію - масштабні юніти, такі, як земельні масиви, середні або дрібні, такі, як сектори в адміністративних, статистичних, типізованих та регіональних зонах. Без цього дані, зібрані з різних джерел, будуть в більшому чи меншому ступені несумісні.

Вейр також підкреслює необхідність конструктивних дії уряду по координації земельної інформаційної системи. Природною поведінкою урядового департаменту є працювати більш-менш самостійно в межах своєї компетенції, і це також стосується і інформації. Координація та інтеграція не приходять автоматично, аце вимагає безперервної дії.

Ці зусилля не повинні обмежуватися структурою і технічними параметрами системи. Уряд має також визначити їхні функції: яке відомство має нести відповідальність за певні види інформації і за певні бази даних; як повинен бути організований обмін інформацією між різними відомствами; і як інформація може бути доступнішою для планування і управління. Державні підтримка та дії необхідні також щодо стандартизації процедур і термінології.

Інтеграційні аспекти повинні бути вивчені найбільш повно. Чиста маса даних, пов'язаних із землею, та потреба в різних видів інформації настільки велика, що ніколи не зможе бути задоволена одною або декількома базами даних. Крім того, система повинна бути побудована покроково і бути достатньо гнучкою, щоб дозволяти послідовне додавання нових типів даних. Таким чином, система може розвиватися поступово, щоб задовольняти зростаючий масив потреб.

Природний спосіб організації управління даними — це "вузловий" підхід (див. Sedunary 1984). Він характеризується створенням великих баз даних в якості основних вузлів в рамках структури ЗІС, тобто, централізацією системи з сильними взаємними зв'язками. Ці первинні вузли діють як центри зв'язку для вторинних, залежних систем, що обслуговують окремі додатки і містять порівняно незначні, периферійні бази даних. Цей підхід схематично зображено на мал. 1,4. Наприклад, юридичний /фіскальний вузол може інтегруватися з базами даних, функції яких пов'язані насамперед із описом власності, реєстрацією титулів, оцінкою землі та земельним податком. Пізніше можуть бути додані інші функції . Таким чином, система забезпечує гнучкість і робить можливим подальший розвиток, у той час як вузлова організація надає їй логічної та функціональної структури. У більшості випадків за розвиток і підтримку первинних вузлів відповідає уряд. Як правило, задіюється багато департаментів та установ, оскільки вигідно, щоб найбільш компетентні органи займалися збором даних і отриманням даних у своїй галузі. Але для інтеграції і створення загальної структури необхідна координація.

Lars 1.4.JPG

Мал. 1.4 Вузловий підхід до конфігурації бази даних, пов'язаних із землею (від Sedunary 1984)


Вторинні бази даних, з іншого боку, можуть бути розроблені місцевими або приватними організаціями. Вони можуть бути частково засновані на даних з основної бази, а - частково на додаткових даних, які збираються організацією для своїх власних цілей. Вториннії бази, таким чином, можуть бути розроблені для задоволення потреб конкретної організації, але вони все одно мають бути побудовані в рамках однієї загальної структури і використовувати ті ж самі унікально визначені юніти в якості будівельних блоків. Це основна відмінність між вузловим підходом та альтернативою у вигляді багатьох ізольованих баз даних. Останнє, як правило, призводить до надмірного дублювання і обмеженого зовнішнього використання зібраної інформації.

Вузлова структура також робить можливим належний баланс між централізованими та децентралізованими елементами в системі. До цих пір системи часто централізовані за характером і покладаються в значній мірі на головні комп'ютери. Такі системи часто ефективні, але не дуже зручні для користувачів, тому що їх важко адаптувати до індивідуальних потреб. Нові розробки дозволяють поєднувати централізовані первинні бази зі вторинними базами, адаптованими до потреб конкретного користувача, в той же час надаючи широкі можливості для внутрішніх зв'язків.

Вищезазначена дискусія презюмує, що інформаційні системи комп'ютеризовані. Це не завжди так, особливо в країнах, що розвиваються, але це в основному питання часу. У довгостроковій перспективі більшість базової інформації буде оброблятися за допомогою комп'ютерів. При довгостроковому плануванні це слід усвідомлюватие, організовуючи паперові записи таким чином, щоб полегшити комп'ютеризацію та інтеграцію в комплексні системи.

Давайте припустимо, що в майбутньому дані будуть організовані в природні групу - такі, як первинні вузли — в централізованих системах з сильними взаємозв'язками. Одною дуже важливою групою, безумовно, будуть системи, засновані на унікально визначених, невеликих та однорідних масивах земельних юнітів - за умови, що створюватиметься відповідна комплексна система.

ЗІС на основі масива (парсела)

Більш докладно концепцію масива (парсела) ми будемо обговорювати пізніше. Тут ми можемо використовувати цей термін для визначення земельного юніта з однорідними інтересами щодо володіння.

Lars 1.5.JPG

Мал. 1.5 Елементи ЗІС

Отже, чому земельні інформаційні системи на основі масива (парсела) є настільки важливими?

Основною причиною є те, що більша частина людського життя, людської діяльності і людської власності має значиму прив'язку до певних земельних ділянок (мал. 1,5). Це, звичайно ж, є вірним щодо прав на землю - власності, проживання, оренди, іпотеки тощо. Ці права посідають центральне місце в усій сфері економічного життя, оскільки не в останню чергу в країнах, що розвиваються - земля є основним ресурсом економічної діяльності. Отже, питання про те, хто розпоряджається землею і має права на землю - є життєво важливим. Є й інші прив'язки. Наприклад, найприроднішим способом для визначення місцезнаходження населення є посилання на розташування житла, що може бути визначено через номери ділянок. Місця розташування підприємств можуть бути визначені таким же чином. Податки в значній мірі залежать від власності, пов'язаної із землею, і тому податкові реєстри часто базуються на земельних юнітах. Те ж саме стосується і об'єктів різних видів, таких, як будівлі і т.д. Тому є природним зв'язати воєдино дані, пов'язані із землею, будівлями, людьми, підприємствами, майном податкамии, будівельними нормами і правилами тощо - в інтегровану систему. Така система повинна мати один або кілька ключів ідентифікації, відслідковувати всі дані на спільній основі. Одним таким ключем є пронумерована та визначена ділянка землі.

Наступні додавання до інформації, яка зазвичай міститься в записах щодо ділянок, може значно збільшити її обсяг і корисність. Номери ділянок не показують географічне розташування об'єктів власності безпосередньо. Це привело до ідеї географічних кодів. Вони, як правило, є координатами поворотних точок або якихось точок на ділянці, таких, як її центр, або головної будівлі, якщо така є. Географічні коди дозволяють напряму пов'язати інформацію і її географічне положення. У цьому випадку вся інформація, яка зберігається в запитуваній системі даних, може бути автоматично відображена на картах. Інформація більше не прив'язується до певної адміністративної території, але може бути включена до будь-якої обраної та визначеної території. Інформаційні парсел-системи, таким чином, мають велику гнучкість.

Ми поки що облишимо загальні питання, що стосуються ЗІС, навіть якщо вони будуть, як і раніше, фоном для обговорюваних проблем. Замість цього ми зосередимося на основних елементах парсел-системи: унікальній ідентифікації земельних юнітів за їх індикаторами, масштабах та кордонах, і створенні кадастрів/земельних реєстрів для визначення податкових зобов'язань, прав власності та інших прав. Податково-правова частина парсел-системи є визначальною для всієї її структури. Це довгострокові та дорогі інвестиції, які повинні бути розглянуті і обговорені дуже ретельно до того, як будуть прийняті рішення. Яким чином ефективна система може бути створена і буде підтримуватися при обмеженості ресурсів?

Коли маєш справу з цією проблемою, багато що може бути, звичайно, з'ясовано виходячи з попереднього досвіду. Отже, після визначення деяких понять ми повинні обговорювати події та досвід промислово розвинутих країн. Але на поставлене вище питання є найбільш актуальним в країнах, які ще не мають ніякої всеосяжної, ефективної системи кадастрової/земельної реєстрації. Це найбільш часто трапляється в країнах, що розвиваються. Отже, в ході обговорення їм буде приділено особливу увагу.

Основні аспекти делімітації та документування земельних ресурсів. Кадастрова та земельна реєстрація

Права власності та делімітація земель

Історично, необхідність в делімітації виникає відразу, як тільки будь-хто – плем'я, сім'я чи будь-яка особа — заявляє претензії на конкретне територіальне право. Мисливські, рибальські та пасовищні права часто доволі непевно демарковані, в той час як землеробські права мають тенденцію до більш чіткого визначення кордонів. Ці кордони могли бути визначені різними способами: заселенням, війнами між конкуруючими групами, взаємними домовленостями чи апелюванням до звичаєвого права.

У малонаселених районах процес встановлення визначених кордонів почався порівняно недавно. Наприклад, коли Африка була колонізована, там все одно залишалося багато землі, на яку недостатньо ефективно претендували якісь сім'ї чи племені, а тому така земля могла розглядатися як королівська земля, яку, можливо, пізніше було надано європейським поселенцям. На американському континенті і у віддалених частинах Європи, таких, як північ Швеції, процес демаркації було закінчено лише в кінці дев'ятнадцятого століття.

Делімітація, таким чином, тісно пов'язанф з розвитком прав власності. Права власності на нерухомість можна розглядати не тільки як засіб забезпечення виняткового контролю над ресурсами в межах певної території, але і як спосіб захисту ресурсів або інвестицій. Якщо полювання або випас худоби на певній території відкриті для всіх, наявний ризик надмірного полювання або надмірного випасу. Обмеження такої діяльності є, таким чином, першим кроком власника; він може здійснювати конструктивні заходи — покращувати умови полювання чи риболовлі, сприяти випасу шляхом риття колодязів, тощо. Такі заходи рідко коли будуть здійснюватися, якщо сам господар не зберігає право користуватися плодами своєї діяльності. У цьому сенсі створення реальних прав власності є ефективним засобом для стимулювання розвитку землі.

На ранніх стадіях цивілізації такі права можуть відповідно належати колективному власнику - племені, групі або розширеній сім'ї. Полюванням, риболовлею та випасом вигідніше займатись групами в межах спільної території. Серед інших переваг, таке колективне використання зменшує витрати на нагляд та демаркацію, такі, як витрати на огороджування. Однак, коли люди поселяються і починають обробляти землю, ситуація змінюється. Зазвичай той, хто обробляє землю, буде визнаний таким, що має індивідуальне право, часто тільки право узуфрукту*, на території, яка обробляється.

  • Узуфрукт (лат. usus - використання, лат. Fructus - дохід) - речове право користування чужим майном з правом присвоєння доходів від нього, але з умовою збереження його цілісності, цінності і господарського призначення. Предметом узуфруктe можуть бути речі, споживання яких можливе без їх знищення, наприклад, земельні ділянки, тварини тощо; грошовий капітал не може бути предметом узуфрукту. Встановлюється довічно, на певний термін, або з умовою, настання якоїприпиняє право узуфруктуарія (користувача майна).

Узуфруктарій має скласти опис майна, переданого йому, та зобов'язатись користуватися майном як добрий господар. Продаж власником речі не впливає на права узуфруктуарія. Узуфруктуарій не має права вимагати компенсації за внесені ним поліпшення.(Прим. перекладача.)

Існує, однак, тенденція, що тривале використання землі призводить до посилення індивідуальних прав. Цей титул на узуфрукт часто передається з покоління в покоління, і в кінцевому підсумку часто перетворюється в індивідуальну власність - з правом на збереження землі навіть без культивування, і право на продаж землі за межі групи. Цей процес має більш-менш завершилися в більшості країн, але їх все ще можна вивчати в деяких частинах світу, наприклад, в Тихоокеанському регіоні та в Африці на південь від Сахари. Дуже ймовірно, що ця тенденція до особистих, довгострокових титулів на узуфрукт, що наближує до прямого права власності, буде продовжуватися і в майбутньому. Одним з видів впливу, який сприяв цій тенденції, було раннє колоніальне статутне право*. Але, мабуть, більш важливим для майбутнього є той факт, що інтенсивна землеобробка вимагає надійних прав на землю, і для захисту інвестицій, і для забезпечення банківських кредитів для подальших інвестицій. Очевидно також, що при швидкому зростанні населення конкуренція за землю збільшиться, і буде ще більше стимулів для захисту індивідуальних прав.

  • Статутне право (англ. Statutory law або statute law, від слова “статут”) - у країнах англосаксонської правової системи сукупність норм права, створюваних законодавчими і виконавчими органами. У статутне право також включаються акти органів місцевого самоврядування (local ordinance). У статутному праві існує ієрархія правових актів: акти законодавчих органів мають більшу юридичну силу, ніж акти виконавчих органів; акти державних органів мають більшу юридичну силу, ніж акти місцевих органів..(Прим. перекладача.)

При інтенсивному використанні та посиленні індивідуальних чи сімейних прав виникає необхідність у визначенні та делімітації відповідних територій і через соціальні, і через економічні причини. Такі економісти, як Демсетц (Demsetz 1967), схильні підкреслювати економічні фактори. Нові права власності виникають у відповідь на коригування нового співвідношення вигод і витрат, на зміни у технології та відносних цінах, тощо. Нові права часто вимагають нових делімітацій. Розподіл території загального користування на юніти для індивідуального використання тягне незручності та витрати. З іншого боку, комунальні права не дозволяють користувачеві усунути інших членів групи від використання можливих плодів своїх власних зусиль. Взаємні угоди можуть вирішити проблему, але витрати на переговори найчастіше занадто високі, аби це могло бути оптимальним рішенням. Коли використання землі інтенсифікується, ці недоліки поступово досягають точки, коли зміни в системі прав власності - визначення прав власності та демаркація стають необхідними.

На мал. 2.1 такі міркування подаються на графіку, який ілюструє вигоди (b) і витрати (c) при трьох різних системах (1-3) визначення/демаркації земель. Навіть при низькій інтенсивності (і) може бути економічно виправданим створення простої базової системи прав власності та демаркації, такої, як право власності села і демаркація села простими орієнтирами. Якщо інтенсивність та/або рівень вигод зростає (етап 2), може стати економічно доцільним перейти на більш просунуті системи, такі, як право власності або постійного користування в поєднанні з парканами, каменями та т.і. для індивідуальної демаркації кордонів. Коли землекористування стає ще більш інтенсивним та комерціалізується, потреби в безпеці, кредитуванні, державному управлінні, тощо, роблять економічно доцільним документування та визначення індивідуальних прав власності та кордонів в земельних документах та на картах (етап 3). Дивлячись з чисто економічної точки зору, комбінована система прав власності та визначення / демаркації об'єктів нерухомості буде розвиватися до точки, в якій різниця між вигодами і витратами є найбільшою, тобто на певному етапі інтенсивності система 1 перетвориться в систему 2. Якщо інтенсивність (в широкому сенсі, як показник розвитку) ще більше збільшується, система 2 перетворюється в систему 3.

Lars 2.1.JPG

Мал. 2.1 Bигоди, витрати та поворотні точки для трьох різних систем прав власності/делімітації власності

На практиці, економічні чинники самі по собі не визначають вибір системи. Такі фактори, як традиції та ідеологія, звичайно ж, грають роль, і, по суті, є вирішальним все соціально-економічне середовище, а не лише інтенсивність використання землі. Етапи, зазначені вище, є лише прикладами; інші комбінації також можливі. Якщо витрати утримуються на низькому рівні, навіть на етапі спільної власності може бути економічно доцільним використання документів на землю та карт кордонів. Хоча мал. 2.1 тільки приблизно ілюструє ці відносини, він показує, що системи прав власності пов'язані з визначенням та делімітацією цих прав в натурі та на карті та в записах, і далі, що ці системи повинні бути адаптовані до інтенсивності землі використання та до вартості землі. Також імовірно, що більш просунуті системи будуть входити в ужиток, оскільки більш інтенсивне використання землі та комерціалізація призводять до підвищення вартості землі і посилення конкуренції за землю. Це - фактори, які сприяють встановленню прав приватної власності, а також поліпшенню документування прав та земельних юнітів. Питання про системи землельних записів, отже, стає все більш актуальним в країнах, що розвиваються.

Раніше в нашій дискусії ми зробили припущення, що розвиток права власності на землю не тільки потребує демаркації в натурі, але і рано чи пізно потребує подальшого визначення земельних юнітів на картах та в документах. Оскільки це це припущення може не бути само собою зрозумілим, ми зараз наведемо деякі короткі аргументи на користь такого офіційного документування. Пізніше - особливо в розділах 6 і 7 - ця тема отримає подальший розвиток.

Підтвердження землевпорядної документації

Власники земельних прав і суспільство в цілому отримує ряд переваг від великомасштабного документування земельних юнітів - на картах, в реєстрах і так далі. Хоча більшість переваг є вигідними і для приватних, і для громадських інтересів, може бути корисним обговорити переваги в розрізі їхнього особливого значення для кожного з двох секторів.

З точки зору приватного сектору, унікальне визначення земельних юнітів на картах та в записах має такі особливі переваги:

• Це значно полегшує всі транзакції з землею, робить такі транзакції простішими, дешевшими та безпечнішими. Так як приватні передачі правових титулів на незареєстровані земельні юніти часто є дорогими, одним з наслідків документування земельних юнітів є стимулювання ринку землі.

• Це забезпечує безпеку і захист для власника, а також для інших, щодо прав на землю. Така безпека стимулює інвестиції та розвиток, зокрема, через довгострокове кредитування під заставу землі. Більшість банківських установ наполягає на наявності планів та законних титулів перед наданням кредитів або іпотек.

• Це значно знижує кількість суперечок та судових спорів щодо землі, що сприяє покращенню соціальних та людських стосунків, зменшує кількість роботи для судів та витрат для людей. В країнах, що розвиваються, бідній людині важче захистити свої інтереси, ніж великому землевласнику.

З точки зору суспільства, особливе значення мають наступні переваги:

• Для багатьох цілей інформація, заснована на порівняно невеликих земельних юнітах, таких, як юніти права власності, може бути важливою частиною більш складних земельних інформаційних систем. До середини 1950-х роках шведський географ Хегерстранд (Hägerstrand) вже відзначив переваги базування таких систем саме на юнітах, а не на більш штучних поділах, таких, як грід-системи та т.і. Головним аргументом на користь використання об'єктів нерухомості в якості будівельних блоків є їхнє значення для прийняття економічних рішень та розвитку. Такі юніти є ефективними джерелами інформації про власність та інших майнових прав, про кредитну, податкову, оціночну вартості, і т.д. Вони можуть також використовуватися в поєднанні з багатьма іншими типами інформації, такими, як дані про населення. Якщо земельні юніти пов'язані із загальною просторовою системою, вся ця інформація може бути позиціонована географічно.

У багатьох країнах така точна інформація є важливою в якості засобу збільшення державних доходів шляхом справедливого оподаткування землі.

• Це дозволяє краще землекористування та землевпорядкування. Оскільки земля є основним ресурсом для кожної громади та країни, ця перевага є дуже важливою. Краще землекористування можна стимулювати через законодавство щодо планування та розвитку. Таке поліпшення використання землі може відбуватися шляхом прямої дії, зокрема, міського суспільного розвитку, консолідації земель, іригаційних проектів, тощо. Але це також може бути досягнуто шляхом надання сприятливих умов для приватного розвитку, таких, як надійне закріплення прав власності, доступ до банківських кредитів і т.д., тобто ті переваги, які обговорювалися вище щодо приватних вигод. Земельні записи на основі чітко визначених земельних юнітів мають важливе значення для всіх цих цілей. Те ж саме можна сказати і про ефективне управління земельними ресурсами. Само собою зрозуміло, що досконале знання щодо прав власності, земельних юнітів та меж буде значною мірою сприяти ефективному земельному менеджменту.

• Громадський контроль та заходи земельної політики також вимагають земельних записів щодо певних юнітів. Такі заходи включають втілення планів та інших керівних принципів для розвитку і використання земель, аграрних реформ, контролю над надмірною фрагментацією, контроль за власністю іноземців, і т.д. Ці заходи важко здійснити без системи обліку трансферів, прав власності, земельних меж та землекористування.

Юніти для записів

Для всіх вищезгаданих цілей обов'язковою умовою є система унікально визначених земельних юнітів, які не можуть бути змінені інакше, крім як за рішенням суду. Якщо юніти можуть бути змінені неофіційно, інформація, що міститься в різних земельних записах, скоро стане неточною та вводитиме в оману. База для земельного кредиту і забезпечення прав на землю послаблюється, якщо немає ніякої гарантії повної тотожності записів та фактичних кордонів та юнітів. Аналогічним чином, здатність органів місцевого самоврядування до прямого розвитку та до реалізації та управління земельною політикою зменшується, якщо земля може відчужуватись поза межами юнітів, а юніти можуть бути поділені згідно приватних угод без згоди суспільства та без відповідних записів. Підтримка системи юридично визначених юнітів - не лише в приватних, але і значною мірою в суспільних інтересах. Тому є єдино розумним те, що зусилля та кошти на створення і підтримку такої системи значною мірою несе державний сектор.

Яких принципів слід дотримуватися при виборі правової форми земельного юніту, що був би найбільш підходящим в якості основи для всіх первинних облікових документів на землю?

Юніт може бути вибраний на багатьох різних рівнях (див. рис. 2,2). Три позиції заслуговують на увагу:

1. Юніт повинен бути спроможним виконувати такі важливі функції, як прийняття приватних економічних рішень та розвиток, трансфери, іпотеки, довгострокові угоди щодо використання землі, і т. д. Таким чином, юніт має бути тісно пов'язаним з існуючими правами власності. Всі юридичні або інші зміни, які послаблюють цей зв'язок, можуть зменшити корисність системи.

2. Юніт повинен бути спроможним виконувати такі важливі суспільні функції: забезпечувати дані для інформаційної бази та для збору податків та інших державних доходів, земельного контролю і т.д. Ці потреби в значній мірі кореспондують з потребами приватного сектора, оскільки обидва сильно залежать від прав власності.

Lars 2.2.JPG

Мал. 2.2 Різні рівні земельних юнітів

3. Юніти повинні бути відносно стабільними. Оскільки всі зміни юнітів повинні бути офіційно задокументовані, то занадто багато змін призведе до збільшення витрат на обслуговування цієї системи. Тому, наприклад, юніт, що визначається відповідно до короткострокових механізмів лізингу - не підходить.


Вивчаючи практику, ми знаходимо, що в деяких країнах землеволодіння в цілому — визначене правом власності або оренди - обране в якості базового юніту для земельних записів. Як добре відомо, однак, землеволодіння або ферма можуть часто складатися з кількох блоків землі, іноді розташованих далеко один від одного. Тому багато країн воліють використовувати як юніти для записів безперервні блоки .

Сімпсон (1976, стор. 4) обговорює цю проблему наступним чином:

Мета, для якої потрібна реєстрація землі, має велике значення, оскільки вона повинна визначати вибор юніту для записів. Якщо мета є фіскальною, то головним показником буде вартість, і найбільш підходящим юнітом для запису може бути юніт використання; наприклад, щодо сільськогосподарської власності юнітами використання є окремі поля, які розрізняються за розміром і якістю, а отже, і за ціною. Поля разом складають ферму, або операційний юніт, підходящий юніт для цілей розвитку земель або імплементації законів, що регулюють землекористування. Два або більше операційних юнітів — незалежно від того, чи вони межують - можуть, однак, сформувати юніт власності, і це, здається, є очевидним юнітом для зберігання відомостей про власність, а не про вартість.

Ця дискусія, однак, не бере до уваги той факт, що сучасні земельні інформаційні системи повинні служити різним цілям, і що є великою перевагою мати різні системи обліку земель, призначені для різних цілей, але з використанням спільних земельних юнітів, які можуть інтегрувати окремі компоненти в єдину земельну інформаційну систему. При виборі земельного юніту слід, отже, брати ці вимоги до уваги.

Одним з рішень, яке використовується в ряді країн континентальної Європи, є використання безперервної ділянки землі — парсела - в якості основної одиниці для земельних записів. При необхідності декілька парселів можуть бути об'єднані в більш великі юніти та формувати операційні юніти та юніти власності.

Хенссен і Маклафлін (Henssen and McLaughlin 1986, стор.8) визначають кадастровий парсел наступним чином: "Кадастровий парсел є безперервною земельною ділянкою, в межах якої можуть бути встановлені унікальні інтереси володіння. Кадастровий парсел повинен охоплювати безперервну (continuous) територію і постійний інтерес у землекористуванні. На карті кадастровий парсел формується замкненою лінією, яка проведена на карті і має унікальну ідентифікацію.”

Спеціальна група експертів з кадастрової зйомки і картографії Організації Об'єднаних Націй (1985)(United Nations Ad Hoc Group of Experts on Cadastral Surveying and Mapping, 1985). використовувала наступну дефініцію: "Основний просторовий юніт кадастра відомий як парсел. Земельний парсел, відомий в деяких країнах як ділянка (lot, plot чи навіть plat), є земельна територія, окрема ідентифікація якої може бути визначена через граничні юридичні права, відповідальність за податкові платежі або через використання”. У цій дефініції прямо не вказано, що основним просторовим юнітом має бути безперервна ділянка. Як вже згадувалося, в деяких країнах таким юнітом є швидше оригінальна (original) ферма, яка може складатися з декількох ділянок.

Для зручності ми будемо використовувати слово "парсел", яке є більш-менш синонімом первинного земельного юніту, незалежно від того, чи складається він з одної безперервної ділянки. Більші юніти будуть називатися секціями, блоками і т. д. У загальній практиці позначення парсела складається з назви чи номера секції/блоку і унікального номера в ньому. Коли юніт змінюється - наприклад, шляхом поділу — застосовуються різні методи. Найчастіше, новим/зміненим юнітам присвоюються нові номери або суб-номери, похідні від початкового номера.

Кaдастри та юридичні земельні реєстри

Історично, земельні записи створювалися для двох основних цілей. По-перше, як "фіскальні" записи, в першу чергу - для державного сектора, вони служили основою для повного і точного оподаткування землі. По-друге, як "правові" записи, в першу чергу - для приватного сектора, вони служили в якості реєстрів прав власності та інших прав на землю.

На європейському континенті розвиток фіскальних/податкових систем записів значною мірою залежав від рішення Наполеона I заснувати французький кадастр. Первісне значення цього слова дещо незрозумілим. Наведу цитату Сімпсона (Simpson 1976, стор. 4): "Походження слова "кадастр" зазвичай виводять від латинського слова capitastrum, яке використовувалося як скорочення capitum registrum, тобто реєстр населення, буквально — "голів", та розширення до "оподатковуваних земельних юнітів", але сучасні словники визначають походження слова "кадастр" від грецького слова "katastikhon", тобто буквально - "лінія за лінією”, і також як податковий реєстр”.

У континентальній Європі слово "кадастр" стало означати "систематичну класифікацію та оцінку земель, що знаходиться під контролем центрального уряду, за допомогою карт парселів, складених на основі топографічних зйомок і зазначених в реєстрі у відповідності з парселами" (Хенссен 1971).

"Кадастр", таким чином, чітко визначається як особливий вид земельних записів, що підтримується за допомогою карт, та включає в себе не тільки площу та землекористування для кожного парсела, але також вартість землі та інформацію щодо прав власності. Проте останнім часом спостерігається тенденція до того, аби надавати цьому слову більш широке значення, а отже, тепер допускається використання цього терміну навіть щодо земельних документів, які не містять інформацію про вартість землі і права власності. Спеціальна група експертів з кадастрової зйомки і картографії Організації Об'єднаних Націй (1985) (UN Ad Hoc Group of Experts on Cadastral Surveying and Mapping, 1985) використовує наступну дефініцію (яка точно повторює дефініцію, запропоновану Хенссеном): "Кадастр є методично організованою публічною інвентаризацією даних про властивості землі в межах певної країні чи району на основі обстеження їхніх меж; такі властивості систематично ідентифікуються за допомогою деяких окремих позначень. Контури власності та ідентифікатор парсела, як правило, показані на великомасштабних картах.” Ця дефініція є розширенням первісного значення кадастру, але, як і раніше, підходить для поточного використання та характеристики різноманітних типів інформації про системи земельних ресурсів, створені для більше ніж однієї мети.

По суті, кадастр, таким чином, є систематичним описом земельних юнітів в межах певної території. Опис робиться за допомогою карт, які вказують місце розташування та межі кожного юніту, та за допомогою записів. Записи, найбільш істотною інформацією в яких є ідентифікаційний номер та площа юніту, як правило, розрізняються по виду землекористування. Інформація часто надається станом на дату реєстрації юніту з посиланням на конкретний файл. Крім того, класичні кадастр містить інформація, що стосується власників, землекористування та вартості або розміру земельного податку. Додаткова інформація може іноді бути знайдена в кадастрових або в суміжних записах. Бази даних часто створюються для будівель, фізичних планів тощо, особливо в автоматизованих кадастрах. Іноді такі розширені кадастри будуть називатися багатоцільовими кадастрами. Власне кажучи, проте, кожен кадастр в наші дні - навіть в самій простій формі, навіть якщо в ньому і не вистачає будь-якої додаткової інформації - є багатоцільовим, як це показано в розділі 2.2.

Тісно пов'язаним зі словом кадастр є термін кадастрова зйомка, який визначається просто як огляд меж земельних юнітів. Кадастрова зйомка може здійснюватися і для початкового формування парсела, і для будь-яких наступних змін меж. Кадастрова зйомка може вестися і з метою відновлення втрачених меж.

Тепер ми переходимо до другого типу земельних записів - "правових" записів, які не служать цілям оподаткування землі або опису земельних юнітів, але призначені для того, аби включити опис і визначення прав та обтяжень щодо землі. Здається недоречним називати такі "правові" записи кадастрами. Німці б не стануть називати свій "Grundbuch" кадастром, так само як французи не називають кадастром записи, що зберігаються в їхньому "Бюро іпотек”. В англомовних країнах слово кадастр не використовувалося до останнього часу (за винятком таких комбінацій слів, як, наприклад, кадастрова зйомка), тому що їхні земельні записи є в основному записами "правового" типу.

Було висловлено припущення, що такі записи можна назвати "правовими кадастрами” ('legal cadastres'). Проте, ми вважаємо за краще використовувати термін "(правовий) земельний реєстр” ('(legal) land register'). Цей термін уже давно використовується в англомовних країнах для опису юридично оформлених прав та правочинів стосовно нерухомого майна (як, наприклад, в стандартній роботі Сімпсона Земельне право і реєстрація (Simpson 1976: Land Law and Registration).

Правовий статус земельного реєстра тісно пов'язаний зі способом, яким транзакції підтверджуються та документуються (див. Мал. 2.3).

Lars 2.3.JPG

Мал. 2.3 Tипи доказування факту транзакції

Ми будемо використовувати наступне визначення:

(Правовий) земельний реєстр є публічним реєстром правочинів та прав, що стосуються нерухомості. Залежно від правової системи це може бути реєстр правочинів або реєстр титулів. У системі, заснованої на реєстрації правочинів, реєструється власне правочин. Правочин є записом про конкретну транзакцію та є доказом цтінування цієї конкретної угоди, але сам по собі не доказом юридичного права сторін правочину на укладення та виконання угоди. В альтернативній системі, заснованій на реєстрації титулів, цей процес відстеження ланцюжка правочинів не є необхідним. Титульна реєстрація сама по собі є доказом права власності та його правильності, як правило, гарантованого та підтвердженого державою.

(Спеціальна група експертів з кадастрової зйомки і картографії Організації Об'єднаних Націй, 1973) (UN Ad Hoc Group of Experts on Cadastral Surveying and Mapping, 1973).

Навіть якщо існує концептуальна відмінність між кадастром і (правовим) земельним реєстром, слід визнати, що на практиці чітке відмежування не завжди є очевидним. Існує, однак, все ще помітна різниця щодо суті, мети та спрямування між двома типами реєстрів. Ці відмінності також знаходять своє відображення в організаційних структурах систем кадастру та земельного реєстру. У більшості країн реєстрації землі здійснюється судами або спеціальними реєстраційними органами, в той час як за кадастр відповідальними є окремі організації.

Історичний розвиток структури та функцій кадастрових систем та систем земельного реєстру

Ранній розвиток

Як згадувалося раніше, спочатку були дві основні причини для ведення записів, що стосуються землі: необхідність для приватного покупця землі проголосити публічно про придбання ним землі, і необхідність для держави знати про всі земельні юніти, які належить оподаткувати та обкласти іншими обтяженнями, виплатими та зборами.

Навіть на ранній стадії розвитку необхідність деякої публічності щодо переходу прав власності на землю очевидна. Земля не може бути передана буквально. Угода сама по собі не перешкоджатиме власнику продати землю двом різним покупцям. Існували також похідні права на землю. Таким чином, повинно бути офіційно відомо та проголошено, що немає відомих перешкод для передачі прав власності на землю. Вже в Біблії ми читаємо про пророка Єремію, який брав участь у придбанні землі:

І купив я це поле від Ганамеїла, сина дядька мого, що в Анатоті, і відважив йому десять і сім шеклів срібла.А написав я купчу, і поставив на неї печатку, і покликав свідків, та й зважив срібло на вагах.І взяв я купчу з печаткою та її відкриту копію, у відповідності з вимогами закону, і дав я купчого листа Барухові.(Єрем. 32:9 )

Подібні процедури також знаходяться в ассиро-вавилонських та єгипетських джерелах. Мала бути публічність; щоб набути чинності, передача повинна була відбутися у присутності свідків. У стародавніх Нордичних законах були правила, які вимагали, аби про угоди з землею було оголошено на народному суді та підтверджено 12-ма свідками. Аналогічні правила можна знайти в багатьох інших європейських країнах. У первісних племен передача землі повинна була відбуватися у присутності начальника і старійшин.

Пізніше в більш розвинених країнах стало звичайною практикою збереження та офіційна реєстрація угоди в суді або у нотаріуса. Хоча така процедура не передбачає гарантій володіння для власника, вона може запобігти подвійному продажу або, у випадку подвійного продажу, черговість вимог може бути легко встановлена. Єдиним ідентифікатором проданої землі був її словесний опис в угоді.

Є також ранні зразки землевпорядної документації для податкових та інших платежів державі. Вже в Давньому Єгипті - ще близько 3000 років до н.е. - є згадка про такі записи, які зберігаються в реєстрі фараона. Записи були частково засновані на обстеженні земель. Зображення землевпорядників за роботою можна знайти в деяких древніх гробницях (див. Мал. 3.1).

Lars 3.1.jpg

Мал. 3.1 Єгипетські землеміри за роботою

Для такої централізованої країни, як Єгипет, для правителів мало життєво важливе значення відстежувати землеволодіння і претензії на землю. З тієї ж причини римляни обстежували території, які вони займали. Зокрема, імператор Діоклетіан замовив, в кінці третього століття після Різдва Христова, велике обстеження та документування для цілей оподаткування. Існує ймовірність, що навіть у Китаї, близько 700 після Різдва Христова, існувала система оподаткування на основі врожайності, яка підтримувалася землевпорядними записами. У Південній Індії, близько 1000 після Різдва Христова, Великий Раджа, який заснував Імперію Чола, замовив обстеження з метою оподаткування, яке було продовжене пізніше його наступником.

Через кілька десятиліть відомі земельні записи - Книга страшного суду - були створені в Англії. Обстеження було зроблене на замовлення Вільгельма Завойовника через майже 20 років після того, як він переміг саксів у битві при Гастінгсі. Воно було завершене в короткі строки в 1086 році. Записи охоплювали, в принципі, всю Англію. Вони відображали імена землевласників, площу угідь, тип землекористування - рілля, луки, пасовища та лісові угіддя, список орендарів та кількість та види худоби. Записи не містили карт.

Деякі види стародавніх обстежень (див. Мал. 3.2) та записів можуть бути знайдені в інших країнах. В основному це податкові записи без відповідних карт. У Швеції, наприклад, король Густав І замовив в 1540 році обстеження всіх оподатковуваних ферм. Записи включали назви сіл і ферм, їх власників та їхню податкову “силу” в порівнянні з "нормальною" фермою. Записи час від часу переглядалися та оновлювалися, а пізніше робилися спроби впровадження певного формату топографічних вимірювань. Основним початковим завданням Шведської земельної служби (Swedish Land Survey), створеної на початку сімнадцятого століття, було виготовлення карт для цілей оподаткування, в яких записувався не лише розмір площ, але і продуктивність земель.

Lars 3.2.jpg

Мал. 3.2. 1600-1400 до нашої ери, цей план довжиною 4 метри був викарбуваний бронзовими знаряддями на поверхні гладкої скелі на півночі Італії. Струмки, iригаційні канали та дороги позначені лініями. Коло з точкою позначає колодязь, а прямокутні ділянки землі з правильними рядами точок мають бути оброблюваними полями

У континентальній Європі робилося декілька спроб підвищення якості оподаткування шляхом додавання картографічної інформації. Прикладами є податкові карти окремих територій в північній Італії початку вісімнадцятого століття та в Австро-Угорській імперії в кінці вісімнадцятого століття. Справжній прорив настав тільки після того, як Наполеон I в 1807 році заснував французький кадастр. Кадастрові записи повинні містити номери ділянок, площу, вид землекористування та вартість землі для кожного власника, і мають ґрунтуватись на даних кадастрової зйомки, який повинна була провадитись систематично, приход за приходом.

Частково через домінуюче становище, яке Франція обіймала в той час, французький кадастр став зразком для аналогічних спроб в інших європейських країнах. Протягом дев'ятнадцятого століття більшість країн континентальної Європи налагодили кадастрові системи, хоча вони і були доволі різної якості і розміру. Англо-саксонський світ не розвивав французьку модель кадастру, і саме слово навряд чи було там відомо.

Ми обговоримо кадастровий та не-кадастровий розвиток окремо, і почнемо з розгляду еволюції систем реєстрації землі в не-кадастрових країнах.

Розвиток в не кадастрових країнах

В цих країнах головною причиною впровадження земельних записів були приватні потреби в забезпеченні системи для безпечної і більш ефективної передачі та захисту майнових прав на землю. Основною передумовою системи був раніше згадуваний принцип гласності. Перші примітивні моделі були в більшості країн послідовно замінені на актову систему з передачею документів на зберігання до суду або до нотаріуса.

Реєстрація угод спочатку була не обов'язковою та відбувалася доволі безсистемно. Інституція-депозитарій функціонувала тільки в якості агента, і аж ніяк не була зобов'язана досліджувати правильність документів і дотримання відповідних вимог. Опис землі надавався сторонами угоди. Відсутність офіційного обстеження та єдиної системи ідентифікації майна робила такі описи землі дуже розпливчастими і неоднозначними. Не маючи єдиної системи ідентифікації, не було можливості відкрити спеціальну папку або запис щодо певного земельного юніту. Реєстрація була організована з привязкою до дати правочинів, а не до земельних юнітів. Відсутність обов'язкової реєстрації, в поєднанні з відсутністю єдиних систем ідентифікації та опису, а також з відсутністю записів щодо кожного юніту, ускладнювала пошук по реєстру з метою встановлення, чи дійсно продавець мав беззаперечний титул на землю, яку він продав.

Така система могла б бути покращена шляхом запровадження обов'язкової реєстрації. Багато країн зробили щодо їхніх актових систем реєстрації тільки це. Основною причиною для цього стала зацікавленість у збиранні податку - зокрема, на перехід майнових прав. Ці правила не завжди були достатньо ефективними, оскільки часто повноваження щодо реалізації закону і контролю за його дотриманням були обмеженими.

Ще одним способом покращення вищезазначеної системи було вимагати, до моменту реєстрації, однозначної ідентифікації земельного юніту, бажано на карті та з унікальним номером, а також дослідження щодо титулу. Кожному земельному юніту має бути виділений особливий файл або запис, де могли б міститися відомості про всі майбутні угоди відносно нього. Якщо такі правила поєднувалися із законом, згідно якого тільки зареєстровані правочини отримували захист від претензій третіх осіб, це призводило до ефективної заміни актової системи на титульну систему реєстрації прав власності. Більше не треба було досліджуваи історію правочинів для встановлення наявності титулу у продавця. Фактичний стан титулів показувався в реєстрі. Якщо, крім того, держава не тільки гарантувала зміст реєстрів, але і зобов'язувалася відшкодовувати збитки від шахрайства та помилок в реєстрі, системи реєстрації землі ставали дійсно дуже надійним.

Описана вище система має основні риси знаменитої титульної системи реєстрації прав власності, яка була створена в 1858 році в Південній Австралії за пропозицією сера Роберта Торренса. “Система Торренса” суттєво вплинула на розвиток земельної реєстрації в багатьох країнах. Однак в такій системі все одно можуть бути деякі недоліки. В Австралії, наприклад, земельний юніт зазвичай включався в систему реєстрації, коли державою виділялася нова ділянка. Не існувало, однак, ніякої автоматичної процедури занесення в реєстр інформації щодо ділянок, виділених до створення реєстру. Більш ніж через сторіччя після того, як титульна система реєстрації прав власності була введена в Австралії, багато маєтків все ще відчужувалися за старими правилами і так і не з'явилися в земельному кадастрі. І хоча зареєстровані земельні юніти були обстежені під час реєстрації і отримали унікальні ідентифікаційні номери, вони не були підключені до загальної системи координат зі щільною мережею контрольних точок.

Тому наступним кроком було зробити титульну систему реєстрації систематичною, шляхом занесення всіх незареєстрованих титулів в реєстр і, таким чином, зробити його повним. Спорадичне збирання інформації було замінене на систематичну обов'язкову процедуру. Наступним кроком було поєднання реєстра з індексними картами, що дало повну картину щодо всіх земельних юнітів певної території. Для цієї мети можна було б використовувати дані попередніх спорадичних обстежень, а також аерофотознімки, дані виносів в натурі, дані додаткових / доповнювальних обстежень, тощо.

Таким чином, ми можемо говорити про щонайменше чотири різних етапи розвитку системи реєстрації землі в не-кадастрових країнах:

1. Спорадична добровільна реєстрація правочинів. В основному – словесна ідентифікація, ніяких правил щодо офіційного обстеження. Поточна реєстрація в порядку надходження правочинів, відсутність окремих файлів записів для кожного земельного юніту.

2. Те саме, але з обов'язковою реєстрацією правочинів.

3. Спорадична обов'язкова реєстрація титулів. За певних умов - наприклад, формування нових земельних юнітів, перехід майнових прав на існуючий юніт, тощо - земля повинна бути внесена до реєстру, з проведенням обстеження, якщо вона не ідентифікувалася іншим чином, та з дослідженням законності прав учасників правочинів на їх вчинення. З цього моменту кожен новий правочин щодо землі мав бути записаний. Реєстрація, як правило, гарантувалася та страхувалася державою.

4. Систематична обов'язкова реєстрація титулів. Всі земельні юніти в межах певної території повинні бути занесені до реєстру і правильно визначені. Наступним кроком може стати створення реєстрової індексної карти із зазначенням всіх земельних юнітів в межах певної території.

Коли превалює стадія 3, як правило, наявні два типи реєстраційного законодавства: одне - за старою системою (реєстрація правочинів) для тих, чиї земельні юніти не були внесені в титульний реєстр, а інше - за новою системою (реєстрація титулів). Це може бути також вірно щодо 4-й стадії, але тільки в тих районах, де систематична реєстрація ще не завершена. Після її завершення закон щодо титульної реєстрації починає діяти в повному обсязі.

В різних країнах, звичайно, можна знайти багато проміжних стадій. В Південній Африці, наприклад, формально реєструються правочини, але на практиці - це реєстрація титулів. Існує велика різноманітність варіантів систем в різних країнах, хоча всі вони концептуально базуються на основі, описаній вище.

Розвиток в кадастрових країнах

Особисті інструменти
Простори назв

Варіанти
Дії
Навігація
Інструменти